向建商購買車位後卻被管委會告要將法定空地上的車位空間還給社區，是怎麼一回事？

案件事實：向建商買室外車位後，有其他住戶卻主張對於建商有規劃室外停車位不知情，要求將停車位空間返還給社區。

買到室外停車位的住戶真的會當冤大頭嗎？

依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建停車空間。再依建築技術規則建築設計施工篇第59條規定：建築物有新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令規定應設置停車空間。上開依法令規定設置之停車空間，稱之為「法定停車空間」。

法定停車位大部分可能是屬於全體住戶共有，而非有獨立之產權。建商賣給你的其實是車位的使用權而非所有權。依目前實務及學界見解，公寓大廈之共有部分如供特定區分所有權人使用須經約定，而成立約定專用之方式分別有：1、全體區分所有權人同意；2、公寓大廈規約；3、區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以銷售契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。故只要共有人就共有部分以上述方式達成專用之約定，共有部分即由有專用權之特定共有人使用。

共有部分如有約定專用，能拘束其他住戶嗎？能拘束後來才買房子搬進社區的住戶嗎？答案是：可以

實務見解認為：公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。共有人依分管契約之約定使用、收益特定部分土地，即非無權占有；無共有部分專用權之共有人應受分管契約之拘束。

且就分管契約之約定方式，目前實務見解認為，得以事前明示、默示及事後承認之方式為之。

實務見解意思是：

1、共有人間分管契約之約定得藉由第三人（建商）以銷售契約方式達成合意。而若建商於銷售契約中明白訂明分管契約之權利義務，共有人於簽訂買賣契約時對分管契約之條款有所認知並決意簽約，則共有人對分管約定之合意應解為「明示」之意思表示。
2、若銷售契約未明白就分管契約之權利義務約定清楚，僅大致規劃分管狀態，而共有人於簽約時，對共有物將有分管約定之事實有所認知仍決意簽約，則此分管契約之合意應為「默示」意思表示。
3、縱認建商於銷售契約未明白約定共有物之分管，惟共有人若有事後同意相關共有人使用共有物之情形，仍應認有「事後追認」分管契約之合意。